L’avenir ne s’annonce pas bon pour l’industrie israélienne du développement et de la construction. Le secteur connaît un certain nombre de problèmes structurels qui provoquent des épisodes de maniaco-dépression, caractérisés par des hausses et des baisses de prix imprévisibles. S’il y a quatorze ans, nous avons ressenti à quel point il était difficile de démarrer le secteur, au cours des deux années entre le premier verrouillage de Covid et le milieu de l’année dernière, nous avons connu une puissante accélération, tandis que récemment, le secteur a ralenti.
Afin de mettre le doigt sur les problèmes structurels, nous avons examiné les données récemment publiées et analysé le marché au cours des vingt dernières années.
Allumage retardé. un marché dur est lent à réagir aux changements
On s’attend parfois à ce que l’immobilier se comporte comme un marché de capitaux. C’est une erreur qui se répète chaque fois que le marché immobilier connaît un changement auquel le marché des capitaux réagira en quelques jours ou quelques heures. Mais le marché immobilier n’est pas un marché de capitaux. elle est lourde, grevée de contraintes de financement, de planification, de droit, d’investissement, de méthodes de construction, de main-d’œuvre, etc., et n’a pratiquement aucune chance de réagir à temps lorsque des changements se produisent.
Le meilleur exemple est ce qui s’est passé sur le marché immobilier israélien au cours de la première décennie de ce siècle. Les deux premiers tiers de cette décennie ont été marqués par une crise continue de baisse des prix, qui a entraîné une baisse significative des mises en chantier et un arrêt du lancement et de la planification des projets. Les appels d’offres de l’Autorité foncière d’Israël ont suscité peu d’intérêt.
En 2008, la tendance s’est inversée et les prix des maisons ont commencé à augmenter. Mais il a fallu encore trois ans avant que l’industrie de la construction ne commence à réagir avec davantage de mises en chantier, au cours desquelles les prix des logements ont augmenté de plus de 50 %. En fait, ce n’est qu’au milieu de la dernière décennie que le rythme de la construction a commencé à suivre la tendance des prix.
Avec le recul, il devient clair que la hausse des prix est principalement due au fait que le secteur de la construction s’est réveillé si tard.
Accélération trop rapide. le marché ne peut pas s’arrêter à temps
Il n’y a aucune explication rationnelle à ce qui s’est passé sur le marché immobilier du dernier trimestre 2020 à la fin 2022. Pendant cette période, les prix des logements ont augmenté d’environ 33 % et la demande a augmenté. Plus de 150 000 appartements ont été achetés en 2021, soit 25 % de plus qu’en 2015.
Mais si le pic de 2015 pouvait s’expliquer par la baisse de la demande survenue après l’abrogation de la loi “zéro TVA” et la taxation que le ministre des Finances de l’époque, Moshe Kahlon, a imposée aux acheteurs d’investissement, en 2021 c’était complètement différent.
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Les ventes de maisons en Israël ont chuté
La demande a augmenté cette année-là, car une série d’élections a abouti à l’absence de formulation d’une politique du logement et le gouvernement n’a pas donné d’horizon au public.
À ce moment-là, l’industrie était prête et à toute vapeur. Les mises en chantier sont le double ou plus que dans les années comateuses du début du siècle. Les promoteurs ont de plus en plus investi dans les terrains et la construction pour répondre à la forte demande.
Mais alors que l’industrie de la construction fonctionnait bien, les chiffres économiques ont changé, et avec eux, la demande, les coûts de construction et les coûts financiers.
Il est difficile de freiner. des signes de crise sont évidents même en 2021
Les promoteurs immobiliers ont eu tout le temps de se préparer à une journée pluvieuse. L’un des faits surprenants récemment publiés par le Bureau central des statistiques est que le ralentissement des ventes de logements neufs a commencé en septembre 2021. En d’autres termes, sur le papier, le programmeur pourrait déjà remarquer les changements et modifier son comportement. Cela ne s’est pas produit, et pour de bonnes raisons. les prix des logements ont continué de monter en flèche et aucun promoteur n’arrêtera de construire lorsque les prix augmenteront.
Ainsi, 2022 a commencé avec une croissance des prix poursuivant la dynamique de 2021, tout en créant une situation économique étrange. le public a réduit la demande de logements neufs sur le mois, mais l’indice des prix des logements neufs vendus sur le marché libre (c’est-à-dire hors dispositifs subventionnés) a poursuivi sa hausse.
Avril est venu. La baisse des ventes de maisons neuves s’est aggravée, mais ceux qui ont acheté des maisons étaient prêts à payer plus, et l’indice a encore augmenté. En juillet-août 2022, le rythme de baisse de la demande a atteint son apogée, mais ce n’est qu’en octobre que l’indice des prix des nouvelles constructions a baissé. Où sur le marché des capitaux verriez-vous un tel décalage dans la réponse des prix aux changements dans les données du marché ?
Le résultat: ceux qui ont bénéficié des deux phénomènes initiaux d’allumage tardif et d’accélération rapide doivent payer le prix de ne pas freiner à temps, et le prix est élevé.
La grande question. La construction est-elle sur le point de s’effondrer ?
La crise du marché immobilier comporte trois étapes. Premièrement, une baisse significative de la demande et du nombre de transactions. deuxièmement, après quelques mois, les promoteurs proposent des offres, suivies d’une baisse des prix réels ; troisièmement, une baisse générale des prix, y compris sur le marché secondaire, qui est un marché plus inélastique à cet égard.
Le marché immobilier israélien est actuellement dans sa deuxième phase. Ce n’est qu’une question de temps, et pas longtemps, avant que les propriétaires ne réalisent qu’ils se trouvent dans une nouvelle situation.
Les chiffres des prix des maisons récemment publiés montrent une baisse de 4,3% du prix des maisons neuves vendues sur le marché libre au cours des deux derniers mois. En termes monétaires, cela signifie une baisse de 80 000 NIS pour l’appartement moyen, ce qui n’est pas une mince somme.
Le Bureau central des statistiques rapporte que les promoteurs ont actuellement plus de 53 000 maisons invendues. Selon une estimation très prudente, cette participation est de 80 milliards de shekels, financée principalement par des prêts bancaires plus coûteux. Pendant ce temps, le financement devient cher pour les acheteurs de maison, et ils quittent le marché.
Pour éviter les hausses de prix, les développeurs ont d’abord essayé des offres spéciales sur les spécifications, telles que des bons pour de meilleurs accessoires de cuisine, de climatisation et de salle de bain. De telles offres ne conviennent cependant qu’à une certaine partie de la population, et de nombreux acheteurs potentiels ont été rejetés par les banques hypothécaires ou rebutés par le montant du prêt et les mensualités de remboursement. Les armoires de cuisine ne peuvent pas résoudre ces problèmes.
L’étape suivante a été la réduction des prix. Les données publiées par l’économiste en chef du ministère des Finances et le Bureau central des statistiques montrent que même après ces baisses de prix, les acheteurs ne sont pas encore revenus sur le marché, ce qui suggère que les baisses sont loin d’être terminées. Et si les taux d’intérêt continuent d’augmenter, comme prévu, les réductions seront d’autant plus importantes.
Ce qui importe dans de telles situations, c’est la qualité de la gestion des sociétés immobilières. Les entreprises disposant de stocks importants de maisons invendues peuvent se retrouver dans une situation désagréable. Rappelons qu’à la fin des années 1990 et au début des années 2000, les entreprises n’ont pas survécu à la récession du secteur, après les années fastes de la vague d’immigration en provenance de l’ex-Union soviétique.
À l’époque, l’avocat de la faillite se vantait de diriger la principale société immobilière d’Israël. Maintenant, vingt ans plus tard, entendrons-nous des vantardises similaires ?
Publié par Globes, Israel Business News – en.globes.co.il – le 16 février 2023.
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